Immobilien- und Vermögensgesellschaften

Im Rahmen der steuerlichen Strukturierung von Immobilienbesitz oder Finanzanlagen in Spanien greifen viele Investoren zur Gründung einer Gesellschaft. Sofern jedoch der Hauptzweck der Gesellschaft der Besitz, die Verwaltung oder Verwertung von Immobilien oder Vermögen ist, stellt sich die Frage, inwiefern die Gesellschaft eine wirtschaftliche Aktivität ausführt oder als Vermögensgesellschaft – auf Spanisch sociedades patrimoniales – eingestuft wird.

Was ist eine Vermögensgesellschaft?

 Eine Sociedad Patrimonial (Vermögensgesellschaft) ist keine eigenständige Rechtsform, sondern ein steuerlicher Status, den eine spanische Kapitalgesellschaft (wie z.B. eine Sociedad Limitada – S.L.) unter bestimmten Voraussetzungen erhält. Die Unterscheidung zwischen einer normalen S.L. und einer S.L. mit Einstufung als Sociedad Patrimonial erfolgt also nicht gesellschaftsrechtlich, sondern ausschließlich steuerlich.

 Nach dem spanischen Körperschaftsteuerrecht gilt eine Gesellschaft als entidad patrimonial, wenn

- mehr als 50 % ihres Aktivvermögens aus Vermögenswerten bestehen, die nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet sind, oder

- das Aktivvermögen überwiegend aus Beteiligungen/Wertpapieren besteht,

 wobei bestimmte Vermögenswerte oder Beteiligungen vom 50 %-Test ausgenommen sein können (z. B. qualifizierte Beteiligungen, die zur aktiven Leitung und Verwaltung gehalten werden, oder Mittel aus der Veräußerung betrieblicher Assets innerhalb bestimmter Fristen).

 Das bedeutet: Wenn die Gesellschaft lediglich Vermögenswerte hält, ohne aktiven Geschäftsbetrieb (z.B. Vermietung mit Personal), wird sie steuerlich als passiv eingestuft – mit besonderen Konsequenzen.

 Der typische Anwendungsfall ist die Gründung einer spanischen Kapitalgesellschaft (S.L.), in deren Eigentum sich eine oder mehrere Immobilien befinden – sei es zur privaten Nutzung, zur Vermietung oder zur langfristigen Wertanlage.

Wann liegt eine wirtschaftliche Tätigkeit vor?

 Die Abgrenzung zwischen aktiver Tätigkeit und Vermögensverwaltung erfolgt nach Art. 5 des spanischen Körperschaftssteuergesetzes (LIS).

 Grundsätzlich gilt: Eine wirtschaftliche Tätigkeit liegt vor, wenn die Gesellschaft Produktionsmittel oder Personal eigenständig organisiert, um aktiv am Markt Leistungen zu erbringen.

 Spezialfall Immobilienvermietung:

Bei der Vermietung von Immobilien erkennt das Gesetz eine wirtschaftliche Tätigkeit nur dann an, wenn zur Organisation der Vermietung mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag in Vollzeit beschäftigt wird. Ohne diese Personalstruktur gilt die Vermietung in der Regel als reine Vermögensverwaltung.

Die Qualifikation als Vermögensgesellschaft hat nicht zur Folge, dass die Gesellschaft „ungültig“ wäre oder automatisch anders besteuert würde. Sie führt aber dazu, dass bestimmte steuerliche Sonderregime und Vergünstigungen nicht anwendbar sind und die Struktur in der Praxis häufiger hinterfragt wird.

Risiken und steuerliche Nachteile

1. Ausschluss von Sondervergünstigungen
   Vermögensgesellschaften können mehrere steuerliche Incentives nicht nutzen, die auf aktive wirtschaftliche Tätigkeiten ausgerichtet sind. Dazu zählen insbesondere das Sonderregime für kleine und mittlere Unternehmen (ERD / PYMEs), bestimmte Investitions- oder Reinvestitionsvergünstigungen, sowie das Sonderregime für Gesellschaften zur Wohnungsvermietung, sofern die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Tätigkeit nicht erfüllt sind. Die Gesellschaft wird dann rein nach dem allgemeinen Körperschaftsteuerregime behandelt.
2. Keine Anerkennung einer aktiven Vermietung ohne Personal
   Wird eine Immobilie zwar vermietet, die Vermietung jedoch ohne eigene Vollzeitkraft organisiert, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Gesellschaft als patrimonial qualifiziert wird. Dadurch kann sie weder als aktiver Vermieter gelten noch entsprechende Sonderregelungen beanspruchen.
3. Erhöhte Prüfungsintensität und Substanzanforderungen (Praxisrisiko)
   In der Praxis stehen rein vermögenshaltende Gesellschaften häufig stärker im Fokus der spanischen Finanzverwaltung. Deshalb sind eine klare Trennung zwischen Privat- und Gesellschaftsvermögen, ordentliche Dokumentation (Verträge, Zahlungsflüsse, Beschlüsse) und eine nachvollziehbare Organisationsstruktur
   besonders wichtig, um Risiken zu vermeiden.
4. Folgen auf Gesellschafterebene in anderen Steuerarten
   Auch wenn die Körperschaftsteuer grundsätzlich gleich bleibt, kann die patrimoniale Einstufung bei Gesellschaftern relevant werden — etwa bei bestimmten Vergünstigungen in der Vermögensteuer oder im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht, die eine wirtschaftliche Tätigkeit voraussetzen.
5. Risiko steuerlicher Korrekturen bei Missbrauchsverdacht
   Eine Vermögensgesellschaft ist legal und üblich. Fehlt allerdings jegliche wirtschaftliche Substanz oder wird die Gesellschaft ausschließlich als steuerliches Instrument genutzt, kann die Finanzverwaltung die Gestaltungen nach allgemeinen Missbrauchs- oder Simulationsregeln steuerlich korrigieren. Das betrifft vor allem unplausible Kosten, private Nutzung ohne klare Abgrenzung oder nicht fremdübliche Strukturen.

Praxisbeispiel: Abgrenzung aktiver S.L. und Sociedad Patrimonial:

- S.L. mit Aktivität: Ein Architekturbüro mit Angestellten und laufender Auftragsabwicklung – klare wirtschaftliche Tätigkeit.

- Sociedad Patrimonial: Eine Gesellschaft, die nur ein Ferienhaus besitzt, das gelegentlich vermietet wird, aber kein Personal oder aktives Management hat – hohe Wahrscheinlichkeit der Einstufung als Vermögensgesellschaft.

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Autor: 

Lisa Wörfel
spanische Steuerberaterin 
Diplom-Finanzwirtin
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