Sociedades inmobiliarias y patrimoniales en España

En el marco de la planificación fiscal de la tenencia de inmuebles o de inversiones financieras en España, muchos inversores optan por constituir una sociedad. Sin embargo, cuando el objetivo principal de la sociedad es la mera posesión, administración o explotación de inmuebles o patrimonio, surge la cuestión de si la sociedad desarrolla una actividad económica o si debe calificarse como sociedad patrimonial —en español, sociedad patrimonial o entidad patrimonial.

¿Qué es una sociedad patrimonial?

Una Sociedad Patrimonial no es una forma jurídica independiente, sino un estatus fiscal que puede adquirir una sociedad de capital española (por ejemplo, una Sociedad Limitada – S.L.) cuando se cumplen determinados requisitos. Por tanto, la diferencia entre una S.L. ordinaria y una S.L. calificada como Sociedad Patrimonial no es societaria, sino exclusivamente tributaria.

Según el Impuesto sobre Sociedades español, una sociedad se considera entidad patrimonial cuando:

- más del 50 % de su activo está constituido por bienes o derechos no afectos a una actividad económica, o

- el activo está compuesto mayoritariamente por participaciones/valores mobiliarios,

 si bien determinados bienes o participaciones pueden quedar excluidos del test del 50 % (por ejemplo, participaciones cualificadas mantenidas para dirigir y gestionar activamente la participación, o fondos procedentes de la transmisión de activos afectos a actividades económicas dentro de determinados plazos).

 Esto significa que si la sociedad simplemente mantiene bienes sin un negocio activo (por ejemplo, alquiler sin estructura de personal), será calificada fiscalmente como pasiva, con determinadas consecuencias.

 El caso típico es la constitución de una sociedad de capital española (S.L.) propietaria de uno o varios inmuebles, ya sea para uso privado, para alquiler o como inversión a largo plazo.

¿Cuándo existe actividad económica?

 La delimitación entre actividad económica y mera gestión patrimonial se basa en el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS).

 En general, existe actividad económica cuando la sociedad organiza por cuenta propia medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir activamente en el mercado prestando bienes o servicios.

Caso especial: alquiler de inmuebles

En el caso del alquiler de inmuebles, la ley solo reconoce una actividad económica cuando para la ordenación de dicha actividad existe al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Sin esta estructura de personal, el alquiler se considera, por regla general, mera gestión patrimonial.

La calificación como sociedad patrimonial no implica que la sociedad sea “inválida” ni que tribute automáticamente de forma distinta. Sin embargo, sí conlleva que determinados regímenes fiscales especiales y beneficios no sean aplicables, y que en la práctica la estructura sea objeto de mayor atención por parte de la Administración.

Riesgos y desventajas fiscales

1. Exclusión de regímenes y beneficios fiscales
   Las sociedades patrimoniales no pueden aplicar varios incentivos fiscales diseñados para actividades económicas reales. Entre ellos se incluyen, en particular, el régimen especial para empresas de reducida dimensión (ERD / PYMEs), determinados incentivos por inversión o reinversión, así como el régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas cuando no se cumplen los requisitos de actividad económica. En consecuencia, la sociedad tributa únicamente conforme al régimen general del Impuesto sobre Sociedades.
2. No reconocimiento de actividad de alquiler sin personal
   Si un inmueble se alquila, pero la gestión del alquiler se realiza sin empleados propios a jornada completa, existe una alta probabilidad de que la sociedad sea calificada como patrimonial. En ese caso no se considera un arrendador activo y no puede acogerse a regímenes especiales vinculados a actividad económica.
3. Mayor intensidad de comprobación y exigencia de sustancia (riesgo práctico)
   En la práctica, las sociedades puramente patrimoniales suelen estar más en el punto de mira de la Administración tributaria española. Por ello, es especialmente importante contar con una separación clara entre patrimonio privado y societario, una documentación adecuada (contratos, flujos de pago, acuerdos sociales) y una organización interna coherente para minimizar riesgos.
4. Consecuencias para los socios en otros impuestos
   Aunque el Impuesto sobre Sociedades no cambia por sí solo, la calificación como patrimonial puede ser relevante para los socios en otros tributos —por ejemplo, en determinados beneficios del Impuesto sobre el Patrimonio o del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones— que exigen la existencia de una actividad económica.
5. Riesgo de correcciones fiscales por sospecha de abuso
   Una sociedad patrimonial es legal y habitual. No obstante, si carece de sustancia económica real o se utiliza exclusivamente como instrumento fiscal, la Administración puede corregir la estructura aplicando reglas generales antiabuso o de simulación. Esto afecta, sobre todo, a gastos poco plausibles, uso privado no delimitado o estructuras no acordes con condiciones de mercado.

Ejemplo práctico: diferencia entre S.L. activa y sociedad patrimonial

 - S.L. con actividad: un despacho de arquitectura con empleados y ejecución continua de encargos — existe una actividad económica clara.

- Sociedad patrimonial: una sociedad que únicamente posee una casa de vacaciones, la alquila ocasionalmente, pero sin personal ni una gestión activa — alta probabilidad de calificación como sociedad patrimonial.

Por parte de nuestro despacho estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar por usted los trámites administrativos necesarios y asistirle igualmente en la presentación de las correspondientes declaraciones fiscales. Si está interesado o tiene preguntas específicas sobre el tema, quedamos a su disposición por correo electrónico o por teléfono, en español y en alemán.

Autor: 

Lisa Wörfel
Asesora Fiscal
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