Deutsche, wie auch alle anderen Europäer, können in Spanien grundsätzlich ohne jegliche Einschränkungen Immobilien erwerben wobei diese sowohl mit privatem Vertrag als auch vor dem Notar gekauft werden können. Damit es beim Kauf nicht zu unerwünschten Überraschungen kommt, ist es ratsam die folgenden Punkte zu beachten.

Sobald Sie die N.I.E besitzen steht sowohl dem Immobilienkauf an sich als auch den Verwaltungsakten mit dem Finanzamt oder anderen Behörden nichts mehr im Weg.

Kaufpreis und Zahlung:

Sowohl der Kaufpreis als auch die gewählte Zahlungsmethode sollten im Kaufvertrag genau festgelegt werden. Hierbei ist zu beachten, dass Zahlungen über 1.000 Euro in Spanien grundsätzlich nicht in Bar getätigt werden dürfen, wenn einer der Vertragspartner ein Unternehmer ist. Auch bei Privatpersonen ist davon abzusehen, Zahlungen in Bar vorzunehmen und in keinem Fall sollten Zahlungen ohne den entsprechenden Beleg getätigt werden.

In der Praxis ist üblich eine Anzahlung zu leisten. Die Formulierung der entsprechenden Klauseln ist hierbei entscheidend, denn es ist zu beachten, dass die Anzahlung im Vertrag als "arras penitenciales" ausgewiesen ist, denn nur mit dieser Bezeichnung bildet sie ein wirkliches Rücktrittsrecht.

Wird die Anzahlung lediglich als "arras" bezeichnet, kann es sein, dass der Käufer trotz des Verlustes der Anzahlung, später den Vertrag zu erfüllen hat.

Hypotheken und andere Belastungen

Um sicher zu sein, dass die Immobilie nicht durch Hypotheken oder andere dingliche Rechte belastet ist, können Sie einen Grundbuchauszug (certificado del registro oder nota simple) beantragen. Aus dessen Eintragungsvermerken gehen sämtliche Rechte hervor, welche die Immobilie belasten.

Außerdem können im Bereich der Hausgemeinschaft, in deren Satzungen, für den Käufer nicht bekannte Einschränkungen vermerkt sein. In Bezug auf die Hausgemeinschaft ist es ebenfalls ratsam, diese schriftlich über die Auskunft von möglichen Schulden des Eigentümers zu ersuchen. Schuldet der Eigentümer der Hausgemeinschaft Beiträge, kann es unter Umständen vorkommen, dass Sie diese als neuer Eigentümer auch nach dem Kauf noch zu begleichen haben.

Die Legal Due Diligence Prüfung
Durch die Due-Diligence-Prüfung, eine mit „gebotener Sorgfalt" durchgeführte Risikoprüfung, analysieren wir die rechtliche Situation des Objekts sowie die entsprechenden Risiken. Diese vorherige Analyse spielt bei der Wertfindung des Objekts als auch bei der rechtlichen Absicherung des Käufers eine wichtige Rolle.

Von Seitens unsere Kanzlei übernehmen für Sie nicht nur die Abwicklung des Kaufes mit Verkäufern, Notar, Grundbuch usw. sondern bieten Ihnen ebenfalls bereits im Voraus diese doch so wichtige rechtliche Prüfung der Immobilie [weitere Infos].

Notarieller Kauf und Eintragung in das Grundbuch

Anders als in Deutschland ist die Eintragung in das spanische Grundbuch nicht notwendig, um das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, wird aber eingehend empfohlen. Für die Eintragung benötigen Sie einen notariellen Kaufvertrag (escritura pública de compraventa).
Selbst wenn Sie Anfangs einen privaten Kaufvertrag abgeschlossen haben, können beide Vertragsparteien die jeweils andere dazu aufrufen, diesen notariell beglaubigen zu lassen.

Hierbei ist zu beachten, dass der Notar lediglich den Kauf beglaubigt. Um den Kaufvertrag zu erstellen bzw. zu verhandeln, ist es in jedem Fall zu empfehlen, einen auf den Immobilienkauf spezialisierten Anwalt aufzusuchen. Sobald Sie den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben, ist es ratsam Ihre Rechte ohne Verzögerung in das Grundbuch (Registro de la Propiedad) einzuschreiben. Mit der Einschreibung können Sie Ihr Eigentum gegen jeden Dritten geltend machen und vermeiden somit Opfer von möglichen Betrugsdelikten wie z. B. dem Doppelverkauf oder dem Erwerb vom Nichtberechtigten zu werden.

Für die Berechnung und Einzahlung der Steuern bei Ihrer Comunidad Autónoma und ggf. bei der Stadtregierung haben Sie je nach Comunidad Autónoma zwischen 20 und 60 Tage Zeit.

Kaufabwicklung
Besonders beim Immobilienkauf ist es wichtig einen unabhängigen Sachverständigen an Ihrer Seite zu haben, der anders als Verkäufer oder Immobilienmakler, keinerlei direkte Interessen an der Operation hat.

Von Seitens unserer Kanzlei überprüfen oder erstellen wir Ihnen nicht nur den Kaufvertrag, sondern vertreten und beraten Sie bei allen wichtigen Schritten des Immobilenkaufs, wie z. B. bei den Verhandlungen mit Verkäufern, dem Notartermin, der Eintragung in das Grundbuch und in das Katasteramt usw. [weitere Infos].

Weitere anfallende Nebenkosten des Kaufs

Steuern, Notar- und Grundbuchkosten werden oftmals im Vertrag dem Käufer zugeschrieben. Kaufen Sie von einer Privatperson, ist es durchaus möglich, zu vereinbaren, wer welche Kosten zu begleichen hat. Ist der Verkäufer eine Immobiliengesellschaft oder ein Unternehmen, können einige Kosten nicht oder nur beschränkt auf den Käufer abgewälzt werden.

Steuern (Zusammenfassung)

Allein aus steuertechnischen Gründen empfiehlt es sich beim Immobilienkauf einen Experten aufzusuchen. Vereinfacht beschrieben können folgende Steuern anfallen:

-Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

-Mehrwertsteuer (IVA), Einkommensteuer (IRPF),  

-Bodenwertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

-Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) usw.

Besondere Immobilienkäufe

1. Im Bau befindliche Immobilien: Gerade im Bereich der Ratenzahlung einer im Bau befindlichen Immobilie ist zu beachten, dass der Bauträger Ihnen einen Versicherungsnachweis aushändigt bzw. nachweisen kann, dass er die verpflichtende Bankbürgschaft für den Insolvenzfall abgeschlossen hat.
2. Eigentum mit abwechselnder Nutzung (Aprovechamiento por turno): Kaufen Sie einen Teil einer Immobilie um diese einen bestimmten Zeitraum pro Jahr zu nutzen, sind wichtige Besonderheiten zu beachten.
3. Ferienwohnungen oder Hotelzimmer (Establecimientos turísticos): Es gelten wichtige Beschränkungen in Bezug auf Nutzung und Vermietung.

Ablauf des Immobilienkaufs:

Zusammenfassend kann der Ablauf des Immobilienkaufs in folgende Schritte aufgeteilt werden, auf die in den folgenden Abschnitten im Detail eingegangen wird:

1. Prüfung der Immobilie (Due Diligence)
2. Reservierung oder Vorvertrag
3. Die notarielle Kaufurkunde
4. Zahlung der Steuern
5. Grundbuch und Katasteramt

Von Seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, prüfen Ihren Kaufvertrag, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und helfen Ihnen auch gern bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

María Santos Acedo
Rechtsanwältin & Geschäfsführende Partnerin
m.santos@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Tel: (+34) 951 12 00 69
Facebok I LinkedIn I Amazon