Die "Due-Dilligence" Prüfung

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Durch die Due-Diligence-Prüfung, eine mit „gebotener Sorgfalt" durchgeführte Risikoprüfung, werden die rechtliche Situation der Immobilie sowie die möglichen Risiken analysiert. Diese vorherige Analyse spielt sowohl bei der Wertfindung des Objekts als auch bei der rechtlichen Absicherung des Käufers eine wichtige Rolle.

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Die meisten spanischen Rechtsanwälte stehen Ihnen im Kaufprozess nicht nur bei der Abwicklung des Kaufes mit Verkäufern, Notar, Grundbuch usw. zur Seite, sondern übernehmen auch die vorige rechtliche Prüfung der Immobilie. Es ist hierbei zu beachten, ob im Dienstleistungsvertrag der Erhalt von aktuellen Grundbuchauszügen, aktuellen grafischen Beschreibungen des Katasteramtes usw. bereits im Preis mit inbegriffen sind oder ob Sie diese zusätzlich zu den Honoraren zu zahlen haben.

Auch wenn es in jedem Fall zu empfehlen ist, diese Prüfung von einem Fachmann durchführen zu lassen, finden Sie im Folgenden eine Checkliste zum Immobilienkauf bzw. zur Due Diligence, aus welcher die wichtigsten Dokumente hervorgehen, die vor dem Kauf geprüft werden sollten.

 

 1. Der Grundbuchauszug

Ähnlich wie in Deutschland, können in das spanische Grundbuch sämtliche in Spanien gelegene Immobilien sowie auf diese ruhende Belastungen und Rechte eingeschrieben werden. Der entsprechende Auszug kann sowohl über die Immobiliennummer als auch über die Namen der Eigentümer beantragt werden.

 

2. Der Katasterauszug

Neben dem Grundbuch, welches verbindlich Auskunft über Eigentum und Rechte gibt, existiert in Spanien ein weiteres Immobilienregister, das Register des Katasteramtes. Auch wenn dieses Register lediglich verwaltungsrechtliche Auswirkungen hat, ist eine Prüfung unbedingt erforderlich, da diese Daten unter anderem Auskunft über die genaue Größe der Immobilie (5), Nutzung, Baujahr (3), Lage (2) und Katasterwert geben.

 

 

3. Die Hausgemeinschaft

Geht aus dem Katasterauszug hervor, dass es sich um eine Immobilie mit gemeinschaftlichen Elementen handelt (meist Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit privaten gemeinschaftlichen Zufahrten), ist außerdem zu prüfen, ob zum Zeitpunkt des Vertrages alle ausstehenden Rechnungen mit der Hausgemeinschaft beglichen sind. Um nach dem Kauf bestehende Verbindlichkeiten auszuschließen, ist es ratsam sich vom Präsidenten oder Verwalter der Hausgemeinschaft ein Zertifikat ausstellen zu lassen, aus welchem die Schuldenfreiheit des Verkäufers hervorgeht.

 

4. Die Stadtregierung

Bestehen Zweifel hinsichtlich der baulichen Legalität, ist es ratsam von der Stadtregierung ein entsprechendes Zertifikat über die bauliche Legalität (Ficha urbanística) anzufordern.

In diesem Zertifikat sind alle der Stadtregierung bekannten baulichen Gegebenheiten ausgewiesen. Es ist somit zu entnehmen, ob Baugenehmigungen beantragt und genehmigt wurden. Ob andere möglicherweise beantragt aber abgelehnt wurden oder ob laufende Verfahren gegen die Immobilie oder deren Eigentümer bestehen. Besteht ein für die Region spezieller Plan hinsichtlich der Bebauung oder Umwelt, wie z. B. im Fall der Naturschutzgebiete, sind die damit verbundenen Einschränkungen ebenfalls aus dem Zertifikat zu entnehmen.

 

4. Die Comunidad Autónoma

Hinsichtlich der Comunidad Autónoma bzw. Autonome Gemeinschaft in der die Immobilie liegt, sind besonders möglicherweise notwendige Lizenzen zu beachten. So sind z. B. im Fall der Vermietung an Touristen (grundsätzlich für Zeiträume unter 2 Monaten) je nach Comunidad Autónoma verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen und eine entsprechende Lizenz zu beantragen. Weitere Informationen zur Vermietung an Touristen, finden Sie auf Seite 101.

Des Weiteren ist es in einigen Fällen empfehlenswert, neben dem Zertifikat der Stadtregierung, ebenfalls die bauliche Legalität auf Ebene der Comunidad Autónoma zu prüfen. Entsprechende allgemeine Bebauungspläne (Plan General de Ordenación Urbanística o PGOU), können von den Internetseiten der einzelnen Comunidades heruntergeladen werden.

 

5. Steuern (Zusammenfassung)

Allein aus steuertechnischen Gründen empfiehlt es sich beim Immobilienkauf einen Experten aufzusuchen. Vereinfacht beschrieben können folgende Steuern anfallen:

-Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

-Mehrwertsteuer (IVA), Einkommensteuer (IRPF),  

-Bodenwertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

-Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) usw.

- Rückstellung beim Kauf von No-Residenten (3%).

 

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Besonders beim Immobilienkauf ist es wichtig einen unabhängigen Sachverständigen an Ihrer Seite zu haben, der anders als Verkäufer oder Immobilienmakler, keinerlei direkte Interessen an der Operation hat.

Von Seitens unserer Kanzlei überprüfen oder erstellen wir Ihnen nicht nur den Kaufvertrag, sondern vertreten und beraten Sie bei allen wichtigen Schritten des Immobilenkaufs, wie z. B. bei den Verhandlungen mit Verkäufern, dem Notartermin, der Eintragung in das Grundbuch und in das Katasteramt usw. [weitere Infos].

 

Von Seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, prüfen Ihren Kaufvertrag, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und helfen Ihnen auch gern bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

 

Spanischer Rechtsanwalt & Steuerberater
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