En España se distingue, con carácter general, entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto de vivienda, estando únicamente el arrendamiento de vivienda sujeto a la protección específica de la legislación sobre arrendamientos urbanos. Si el inmueble se alquila para desarrollar en él una actividad comercial o profesional, o para residir en él de forma temporal o estacional, no se considera un arrendamiento de vivienda y se rige principalmente por lo pactado entre las partes.

En este sentido, es importante que la causa que justifica el arrendamiento para uso distinto de vivienda quede expresamente recogida en el contrato (vacaciones, estudios, etc.). Si el contrato se celebra simplemente por un período inferior a un año sin especificar la causa de su carácter temporal, puede seguir considerándose un arrendamiento de vivienda y quedar sujeto a la correspondiente protección legal. En los arrendamientos de vivienda, las cláusulas contractuales que perjudiquen al arrendatario en contra de las disposiciones legales imperativas pueden ser nulas y tenerse por no puestas. Asimismo, las disposiciones legales aplicables pueden extenderse al mobiliario, plazas de aparcamiento, garajes u otros elementos arrendados conjuntamente con la vivienda. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por el contrario, existe una mayor libertad contractual para regular las condiciones del arrendamiento.

Importe y pago de la renta

En principio, el importe de la renta puede fijarse libremente entre las partes. Salvo que el contrato establezca otra cosa, la renta se abonará mensualmente dentro de los primeros 7 días al arrendador. Si el pago no se realiza mediante transferencia bancaria y se entrega en efectivo al arrendador, este deberá entregar al arrendatario el correspondiente justificante de pago. Durante la vigencia del contrato, las actualizaciones de la renta podrán realizarse, con carácter general, una vez transcurrido cada año de vigencia y siempre que estén expresamente previstas en el contrato. Asimismo, una vez transcurridos los primeros 3 años del arrendamiento, puede ser posible incrementar la renta como consecuencia de determinadas obras de mejora realizadas en la vivienda.

Duración del arrendamiento y prórroga automática del contrato

En principio, la duración del contrato de arrendamiento puede ser libremente acordada por las partes. Con el fin de proteger los intereses del arrendatario, la normativa sobre arrendamientos de vivienda establece determinados períodos mínimos y mecanismos de prórroga cuando se pacta una duración contractual inferior al mínimo legal.

Por ejemplo, si se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda por un período de un año, este puede prorrogarse anualmente hasta alcanzar la duración mínima prevista legalmente. Para evitar determinadas prórrogas automáticas, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato respetando el plazo de preaviso legalmente aplicable y dejando constancia de dicha comunicación.

El arrendador puede recuperar la vivienda en determinados supuestos legalmente previstos cuando la necesite para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para determinados familiares. En estos casos deberán cumplirse los requisitos y plazos de preaviso establecidos legalmente. Si el arrendatario abandona la vivienda por esta causa y posteriormente no se produce la ocupación efectiva en los términos legalmente previstos, el arrendatario puede disponer de determinados derechos frente al arrendador.

Si en el contrato no se establece expresamente una duración determinada, resultarán aplicables las reglas legales correspondientes sobre duración y prórroga.

Desistimiento antes de finalizar la duración pactada

Una vez transcurridos los primeros 6 meses de duración del contrato, el arrendatario puede desistir del arrendamiento aunque se haya pactado una duración de varios años. Para ello deberá respetarse el correspondiente plazo de preaviso y, en su caso, la indemnización que se haya establecido válidamente en el contrato. Si se ha pactado una indemnización por desistimiento anticipado, esta podrá calcularse conforme a los límites establecidos por la normativa aplicable.

Por ejemplo, si se ha pactado contractualmente una indemnización por desistimiento anticipado, deberá calcularse teniendo en cuenta la renta mensual y el período contractual pendiente, de conformidad con los límites establecidos legalmente.

Electricidad, agua, impuestos, gastos de comunidad y otros gastos

Los gastos de conservación, determinados gastos de comunidad, impuestos y otros conceptos relacionados con la propiedad corresponden, con carácter general, al arrendador, salvo que la ley permita su repercusión al arrendatario y esta se haya pactado expresamente en el contrato. En la práctica, determinados impuestos y gastos de comunidad (comunidad) suelen estar incluidos en la renta y no se repercuten directamente al arrendatario.

Los gastos de electricidad, agua, gas, teléfono y otros suministros individualizados derivados directamente del consumo del arrendatario corresponden, con carácter general, al propio arrendatario.

 

Fianza y garantías adicionales

Al formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda debe constituirse la fianza legal correspondiente. En los arrendamientos de vivienda, esta equivale generalmente a una mensualidad de renta. Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, la fianza deberá devolverse conforme a los plazos legalmente establecidos, descontando, en su caso, las cantidades debidamente justificadas. Las partes también pueden acordar garantías adicionales dentro de los límites previstos por la normativa aplicable.

Cesión del contrato y subarriendo

El arrendatario únicamente puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero cuando cuente con el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Para subarrendar una parte de la vivienda también se requiere, con carácter general, el consentimiento previo y escrito del arrendador. Cuando finaliza el contrato principal de arrendamiento, también finaliza el subarrendamiento vinculado al mismo.

Reparaciones y mantenimiento

Muebles, lavadora, calentador de agua, frigorífico y televisión

Muchas viviendas en España se alquilan total o parcialmente amuebladas y es habitual que determinados electrodomésticos, como la lavadora o el frigorífico, formen parte del equipamiento de la vivienda. De acuerdo con la normativa sobre arrendamientos de vivienda, el arrendador debe realizar o asumir, con carácter general, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

Si los bienes y electrodomésticos se utilizan con la diligencia debida y el deterioro o desgaste se debe exclusivamente a su uso normal, la reparación o sustitución corresponderá, con carácter general, al arrendador cuando resulte necesaria para mantener las condiciones pactadas del arrendamiento.

Si, por el contrario, los daños son consecuencia de una conducta culpable o negligente del arrendatario, este deberá asumir los correspondientes costes de reparación. Asimismo, el arrendatario deberá comunicar al arrendador sin demora cualquier avería o daño relevante que detecte en la vivienda o en sus instalaciones.

Tuberías, grifos, pintura, etc.

Se aplica el mismo principio: los daños causados por culpa o negligencia del arrendatario deberán ser asumidos por este. Cuando se trate del desgaste derivado del uso ordinario o de reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, corresponderán, con carácter general, al arrendador.

Pequeñas reparaciones

Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste producido por el uso ordinario de la vivienda corresponden, con carácter general, al arrendatario. Esto puede incluir determinadas tareas menores de mantenimiento y la sustitución de elementos de uso habitual, como las bombillas.

Venta de la vivienda y efectos sobre el arrendamiento

La venta de una vivienda arrendada puede producir distintos efectos sobre el contrato de arrendamiento dependiendo de las circunstancias concretas, la duración legal o pactada del contrato y, en determinados casos, su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello, tanto el comprador como el arrendatario deben comprobar la situación jurídica del contrato antes de formalizar la compraventa.

Desde nuestro despacho estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar las gestiones administrativas necesarias y asesorarle en cuestiones relacionadas con contratos de arrendamiento y otros asuntos jurídicos. Si está interesado o tiene alguna pregunta concreta sobre esta materia, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.

Autor: 

Christoph Sander
Abogado & Asesor fiscal
CEO, socio, director fiscal
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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