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Wohnungsmiete in Spanien

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In Spanien wird grundsätzlich zwischen Wohnungsmiete und Nicht- Wohnungsmiete unterschieden, wobei nur die Wohnungsmiete durch das Mietgesetz geschützt ist. Mieten Sie um im Gebäude eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben oder um dort zur Saison zu wohnen, gilt diese nicht als Wohnungsmiete und regelt sich ausschließlich durch den Vertragswillen.

Hierbei ist es wichtig, dass die Ursache der Nicht- Wohnungsmiete im Mietvertrag erfasst wird (Ferien, Studium usw.). Wird der Vertrag lediglich für weniger als ein Jahr abgeschlossen ohne die Ursache zu erklären, gilt der Vertrag weiterhin als Wohnungsmiete und Sie sind durch das Mietgesetz geschützt. Im Fall der Wohnungsmiete sind alle Vertragsklauseln, die den Mieter der gesetzlichen Regelungen über benachteiligen, nichtig und gelten als nicht gesetzt. Außerdem werden dessen verbindliche gesetzliche Vorschriften ebenfalls an Möbel, Stellplätze, Garagenplätze oder sonstige Mietgegenstände angewendet. Im Bereich der Nicht- Wohnungsmiete lassen sich jedoch die Mehrheit der gesetzlichen Bestimmungen durch den Vertragswillen ausschließen.

 

Mietbetrag und Zahlung

Die Miete ist grundsätzlich frei festzulegen. Wird im Vertrag nichts anderes vereinbart, ist sie monatlich innerhalb der ersten 7 Tage an den Vermieter zu überweisen. Wird die Zahlung nicht per Überweisung getätigt und dem Vermieter in Bar ausgehändigt, ist dieser verpflichtet dem Mieter einen Beleg auszustellen. Mieterhöhungen können während der Vertragslaufzeit grundsätzlich nur nach Ende jedes Jahres der Vertragslaufzeit erfolgen und auch nur, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sind. Nach den ersten 3 Jahren Mietdauer ist es außerdem möglich, die Miete aufgrund von Verbesserungen und notwendigen Arbeiten an der Mietsache zu erhöhen.

 

Mietdauer und automatische Vertragsverlängerung

Grundsätzlich kann die Dauer des Mietvertrages frei von den Vertragspartnern festgelegt werden. Um die Interessen des Mieters zu schützen, legt das aktuelle Wohnungsmietrecht, für den Fall das eine Mietdauer von weniger als 3 Jahre vereinbart wird, einen Mindest- Mietanspruch zu Gunsten des Mieters fest.

Schließen Sie z. B. einen Wohnungsmietvertrag mit einer Mietdauer von einem Jahr ab, verlängert sich dieser jährlich bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht wird. Um diese automatische Vertragsverlängerung zu verhindern, können Sie bis zu 30 Tage vor Vertragsende den Vermieter über Ihren Kündigungswunsch nachweislich informieren.

Der Vermieter kann die 3 jährige automatische Verlängerung grundsätzlich nur verhindern, wenn er nach dem ersten Mietjahr, die vermietete Wohnung für sich selbst oder für seine direkte Familie benötigt. In diesem Fall hat er den Mieter mit einer Vorlaufzeit von mindestens 2 Monaten über diesen Umstand zu unterrichten. Muss der Mieter die Wohnung aufgrund des Eigenbedarfs verlassen und der Vermieter oder seine Familie ziehen nicht innerhalb der nächsten 3 Monate in diese Wohnung, hat der Mieter ein Recht auf Rückkehr und die Möglichkeit Entschädigung für die angefallenden Kosten zu erhalten.

Wird im Mietvertrag keine Mietdauer festgelegt, gilt dieser für 1 Jahr mit der gleichen automatischen Verlängerung.

 

 

Kündigung vor Ende der vereinbarten Mietdauer

Nach den ersten 6 Monaten Mietdauer, können Sie zu jedem Zeitpunkt Ihren Mietvertrag kündigen, auch wenn im Mietvertrag mehrere Jahre Mietdauer vereinbart wurden. Hierbei ist sowohl eine Kündigungsfrist von 30 Tagen als auch eine möglicherweise im Mietvertrag festgelegte Entschädigung zu beachten. Ist im Mietvertrag eine Entschädigung wegen vorzeitiger Kündigung vereinbart, kann diese in keinem Fall eine Monatsmiete pro ausstehendem Mietjahr übersteigen.

Beispiel: Bezahlen Sie eine Monatsmiete von 400 Euro und möchten Ihren Mietvertrag 1,5 Jahre vor der vereinbarten Mietdauer beenden, zahlen Sie also maximal eine Entschädigung von 600 Euro. Wollen Sie bereits vor den ersten 6 Monaten den Vertrag beenden, müssen die restlichen Monate voll bezahlt werden bis die ersten 6 Monate erreicht werden. 

 

Strom, Wasser, Steuern, Hausgemeinschaftskosten und andere Aufwendungen

Instandhaltungskosten, Gemeinschaftskosten, Steuern usw. hat grundsätzlich der Vermieter zu zahlen. Wird im Mietvertrag nicht auf diese Kosten eingegangen, verstehen sie sich im Mietpreis inbegriffen. Damit diese Kosten vom Mieter übernommen werden, muss dieses ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt werden. In der Praxis sind sowohl Steuern als auch Gemeindschaftskosten (comunidad) bereits im Mietpreis mit eingerechnet und werden nicht direkt an den Mieter abgetreten.

Strom, Wasser, Gas, Telefon sowie alle anderen direkt durch den Mieter verursachten Kosten sind in jedem Fall vom Mieter zu tragen.

 

Mietsicherheit und Bürgschaft

Bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrages, ist es verpflichtend eine Mietsicherheit von einer Monatsmiete zu vereinbaren. Wird die Mietsicherheit innerhalb eines Monats ab Vertragsende bzw. Rückgabe der Schlüssel an den Mieter zurückgezahlt, wirft diese keine Zinsen ab. Ob weitere Bürgschaften abgeschlossen werden ist ausschließlich den Vertragspartnern überlassen.

 

Vertragsabtretung und Untervermietung

Sie können Ihren Mietvertrag nur an eine dritte Person abtreten, wenn der Vermieter ausdrücklich und schriftlich zustimmt. Um einen Teil Ihrer Wohnung unterzuvermieten, benötigen Sie ebenfalls die vorherige Zustimmung des Vermieters. Endet der Mietvertrag, endet ebenfalls automatisch die Untervermietung.

 

 
 

Reparaturen und Instandhaltung

Möbel, Waschmaschine, Warmwasserkessel, Kühlschrank, Fernseher

Die meisten spanischen Wohnungen werden bereits teilmöbliert vermietet, wobei es oft der Fall ist, dass elektrische Haushaltsgeräte, wie Waschmaschine oder Kühlschrank bereits Teil der Einrichtung sind. Nach aktuellem Wohnungsmietrecht hat der Vermieter grundsätzlich sämtliche Reparaturen auszuführen bzw. zu bezahlen, wenn diese für den Erhalt der vereinbarten Wohnverhältnisse notwendig sind.

Werden die genannten Gegenstände gemäß der allgemeinen Sorgfaltspflicht genutzt und die Beschädigung oder Abnutzung begründet sich ausschließlich auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch, ist die Reparatur oder der Austausch vom Vermieter zu tragen.

Werden die Schäden jedoch durch schuldhaftes oder fahrlässiges Verhalten des Mieters verschuldet, trägt dieser die Reparaturkosten. Hierbei ist zu beachten, dass z. B. für die jährliche Wartung von Gasheizern usw. der Mieter zuständig ist. Auffallende Fehlfunktionen oder Schäden an den Geräten sind unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.

Wasserleitungen, Wasserhähne, Streichen usw.

Auch hier gilt das gleiche: Schuldhaft oder fahrlässig verursachte Schäden hat der Mieter zu tragen. Handelt es sich um Abnutzung, ist der Vermieter zuständig.

Kleinere Reparaturen

Für kleinere Reparaturen, die normale Säuberung und Instandhaltung der Geräte, den Austausch von Glühbirnen usw. ist der Mieter zuständig.

 

Vorzeitige Kündigung durch den Vermieter

Verkauft der Vermieter die Mietsache an einen gutgläubigen Erwerber, ist dieser nicht verpflichtet den Mietvertrag zu übernehmen. Um die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses im Falle des Verkaufs zu verhindern, kann der Mietvertrag in das Grundbuch eingeschrieben werden. Der Käufer ist somit über das Mietverhältnis informiert und verpflichtet den Mietvertrag zu respektieren.

Autor: 

icon sander 500 2Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, Geschäfsführender Partner
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Non-Resident-Taxation in Spanien: Fester Steuersatz von 24% für Auswanderer

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Auswandern nach Spanien kann für viele Arbeitnehmer oder Geschäftsführer zum Steuervorteil werden, da Arbeitnehmer die nach Spanien ziehen um dort zu arbeiten, ihre Arbeitseinkünfte 5 Jahre lang als „Non-Resident" zum festen Steuersatz von 24% besteuern können.

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Besteuerung der privaten Altersvorsorge in Spanien

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Die in Spanien als "Plan de pensiones" bezeichnete private Altersvorsorge, ermöglicht es die Besteuerung von Beiträgen und Gewinnen auf einen späteren Zeitpunkt zu verlagern und somit das zu versteuernde Einkommen bis zu 8.000 Euro im Jahr zu verringern. Die Vor- und Nachteile gegenüber den Lebensversicherungen und Investmentfonds zu kennen ist bei der Wahl oft entscheidend.

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Der Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

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Die aus einer oder zwei Seiten bestehenden Vorverträge werden oft als „Reservierung" ausgegeben, obwohl es sich tatsächlich um einen sogenannten Vorvertrag handelt und Sie sich mit diesem bereits verpflichten die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu den in diesem Vertrag gestellten Bedingungen zu kaufen. 

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Informationspflicht Auslandsvermögen: Modelo 720

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Infos zum RETA: Sozial- und Rentenversicherung für Selbstständige

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In Spanien besteht grundsätzlich für alle aktiven Personen (Angestellte und Unternehmer) eine Verpflichtung in die gesetzli-che Rentenversicherung (Seguridad Social) einzuzahlen. Auch wenn somit alle in die gleiche gesetzliche Renten- und Sozialversicherung einzahlen, besteht ein wichtiger Unterschied je nach Arbeitsverhältnis:

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Die Gefahr der Steuerhinterziehung durch die falsche Nutzung von Gesellschaften (S.L.).

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[Artículo en Español]

Auch wenn es allen Unternehmern freisteht, die Aktivität sowohl als Einzelunternehmen als auch als Personengesellschaft auszuüben, gibt es steuerliche Grenzen hinsichtlich der Beziehung zwischen der Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern, die zu einer missbräuchlichen Nutzung der mit einer Gesellschaft verbundenen Steuervorteile führen können.

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Freiberufler und Einzelunternehmer in Spanien

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Als selbstständig gelten in Spanien grundsätzlich alle nicht angestellt arbeitenden Personen, die persönlich und gewöhnlich durch Nutzung eigener Produktionsmittel und unter Eigenorganisation eine Erwerbstätigkeit ausüben. Für EU-Bürger gelten hierbei die gleichen Rechte und Pflichten wie für Spanier.

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Selbstständigkeit in Spanien: Absetzbare Werbungskosten

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Damit in Spanien Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden können, sind diese grundsätzlich durch eine entsprechende Rechnung (Factura) zu rechtfertigen. Im Gegensatz zu anderen Ländern wie z. B. Deutschland, existieren in Spanien keine automatisch anwendbaren Pauschalen und die Rechtfertigung der Ausgaben über Quittungen (Recibos) ist stark begrenzt.

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Die gesetzliche Erbfolge

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Um die neue europäische Erbrechtswahl optimal nutzen zu können, ist es hilfreich, sowohl das deutsche als auch das spanische Erbrecht zu kennen. Hier spielen besonders die Unterschiede in Bezug auf Erbfolge und Pflichtteilsberechtigte eine wichtige Rolle, da die jeweiligen Unterschiede je nach Testamentswunsch umfangreich genutzt werden können. 

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Erben, Bedachte, Annahme, Haftung

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Durch die neue europäische Erbrechtswahl, wird das spanische Erbrecht besonders für in Spanien lebende deutsche Residenten interessant, da diese, jetzt frei zwischen dem spanischen und dem deutschen Erbrecht wählen können. Je nach den Wünschen des Erblassers, kann die Anwendung des spanischen Erbrechtes vielerlei Vorteile mit sich bringen.

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Anmeldung deutscher Fahrzeuge in Spanien

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Nach dem Erhalt der spanischen “Residencia” und der Eintragung in das Einwohnermeldeamt, stellen sich viele Auswanderer die Frage, ob und wie sie ihr deutsches Fahrzeug in Spanien anmelden können. In diesem Artikel informieren wir Sie sowohl bezüglich der Verwaltungsakte bei Finanzamt, Stadtregierung und Verkehrsamt, als auch hinsichtlich der Frist zur Beantragung der Anmeldesteuerbefreiung, welche in vielen Fällen eine Ersparnis von über 1.000 Euro ermöglicht. 

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ITV: Die spanische TÜV- Inspektion

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In Spanien wie auch in Deutschland, schreibt der Gesetzgeber für Kraftfahrzeuge eine regelmäßige technische Haupt- und Abgasuntersuchung vor. Diese TÜV-Inspektion nennt sich in Spanien ITV (Inspección Técnica de Vehículos) und kann ausschließlich bei den zugelassenen ITV- Stationen vorgenommen werden, welche vom Verbraucher frei gewählt werden kann.

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N.I.E: Die spanische Ausländer-Identifikationsnummer

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Auswandern nach Spanien kann für viele Arbeitnehmer oder Geschäftsführer zum Steuervorteil werden, da Arbeitnehmer die nach Spanien ziehen um dort zu arbeiten, ihre Arbeitseinkünfte 5 Jahre lang als „Non-Resident" zum festen Steuersatz von 24% besteuern können.

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Die in Spanien als "Plan de pensiones" bezeichnete private Altersvorsorge, ermöglicht es die Besteuerung von Beiträgen und Gewinnen auf einen späteren Zeitpunkt zu verlagern und somit das zu versteuernde Einkommen bis zu 8.000 Euro im Jahr zu verringern. Die Vor- und Nachteile gegenüber den Lebensversicherungen und Investmentfonds zu kennen ist bei der Wahl oft entscheidend.

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