La propiedad de bienes inmuebles por parte de personas no residentes en España está sujeta tanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) como al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Si su residencia fiscal se encuentra fuera de España, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble, así como la denominada imputación de rentas inmobiliarias (imputación de rentas inmobiliarias), deberán tributar en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Para evitar que su segunda residencia se convierta en su residencia fiscal, le recomendamos leer también nuestro artículo: La trampa fiscal de la segunda residencia en España.
En relación con la propiedad de bienes inmuebles por parte de personas no residentes, pueden darse tres situaciones diferentes:
- Utiliza el inmueble exclusivamente como segunda residencia para uso propio.
- Alquila el inmueble durante todo el año.
- Alquila el inmueble únicamente durante una parte del año.
1. Uso propio del inmueble como segunda residencia
Si utiliza su inmueble exclusivamente para uso propio y este no constituye su vivienda habitual, deberá declarar anualmente la correspondiente imputación de rentas inmobiliarias en la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Con carácter general, esta imputación de rentas asciende al uno o al dos por ciento del valor catastral del inmueble, ya que, en este supuesto, la propiedad del inmueble se considera un incremento patrimonial. Ese uno o dos por ciento del valor catastral constituye una renta presunta que tributa como incremento patrimonial al tipo impositivo del 19 %.
Debe tenerse en cuenta que este impuesto debe abonarse además del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y que, por el mero hecho de ser propietario de un inmueble en España, el no residente está obligado a presentar anualmente la correspondiente declaración tributaria.
2. Arrendamiento del inmueble durante todo el año
Si alquila su inmueble durante todo el año, deberá declarar dichos rendimientos en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) como rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble. Si su residencia fiscal se encuentra en Alemania o en otro Estado miembro de la Unión Europea, desde el año 2014 tiene la posibilidad de deducir de los ingresos por alquiler todos los gastos necesarios para la obtención de dichos rendimientos, lo que en la mayoría de los casos permite reducir considerablemente la carga tributaria.
El tipo impositivo general asciende al 19 % sobre los rendimientos netos obtenidos. Asimismo, gracias al Convenio para evitar la Doble Imposición entre Alemania y España, el impuesto satisfecho en España puede imputarse al impuesto sobre la renta que deba pagarse en Alemania.
Debe tenerse en cuenta que, en caso de arrendamiento, es necesario elaborar el correspondiente cálculo de ingresos y gastos, presentando el Modelo 210, y que el beneficio obtenido tributará igualmente al 19 % o al 24 %, según corresponda. Especialmente en el caso del alquiler de viviendas turísticas, resulta altamente recomendable solicitar asesoramiento fiscal con carácter previo.
3. Arrendamiento parcial y uso propio del inmueble como segunda residencia
Si alquila su inmueble únicamente durante una parte del año, durante el resto del año el inmueble permanecerá desocupado o será utilizado por usted para uso propio. En ambos casos, dicho período deberá considerarse como período de uso propio y, en consecuencia, tributar mediante la correspondiente imputación de rentas inmobiliarias. Si ha alquilado el inmueble durante la mitad del año, podrá deducir la parte proporcional de los gastos fiscalmente deducibles correspondientes a ese período de alquiler, mientras que por la otra mitad del año deberá tributar por el 50 % de la imputación de rentas inmobiliarias (imputación de rentas inmobiliarias). Debe tenerse en cuenta que, en este supuesto, deberán presentarse dos declaraciones. La primera, una vez elaborado el cálculo de ingresos y gastos, durante el mes de enero del año siguiente, y la segunda, correspondiente al período de uso propio, dentro del año siguiente.
Desde nuestro despacho estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar en su nombre los trámites administrativos que resulten necesarios y asistirle en la preparación y presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si desea recibir asesoramiento personalizado o tiene cualquier consulta sobre esta materia, estaremos encantados de atenderle por correo electrónico o por teléfono en español, alemán o inglés.
Autor:
Christoph Sander
Abogado & Asesor fiscal
CEO, socio, director fiscal
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