La compraventa de inmuebles en España implica una serie de obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. Entender estos impuestos es importante no solo para cumplir con la legislación vigente, sino también para optimizar los costes asociados a la transacción. A continuación, se detallan los principales impuestos que deben tener en cuenta ambas partes, en conformidad con la Ley General Tributaria y la normativa aplicable para el año 2025.

1) ¿Qué impuestos han de pagarse directamente por la compraventa?

Los impuestos a pagar por la compra de inmuebles dependen por regla general de si el inmueble es una vivienda o un local y en caso de vivienda si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.

a) Compra de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):

• ¿Qué es? Se trata de un impuesto que se aplica cuando se compra inmuebles de segunda mano. Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, generalmente oscilando entre el 6% y el 11% del valor de la compra.

Ejemplo: Un joven de 32 años compra vivienda habitual en Málaga por importe de 180.000€.

Cálculo:

ITP (primer tramo hasta 150.000) = 150.000 X 3,5% = 5.250€

ITP (segundo tramo excedente de 150.000 hasta 180.000):

180.000 – 150.000 = 30.000

 30.000 x 7% = 2.100€

ITP A ABONAR = 5.250 + 2.100 = 7.350€

• Plazo de presentación: El ITP debe ser liquidado en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compra.

b) Compra de vivienda nueva o locales: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD):

•¿Qué es? Es un impuesto que se aplica cuando se compra un inmueble nuevo. En este caso, el vendedor debe repercutir el IVA sobre el precio de compra. Siendo que muchas ofertas se expresan como precio más IVA, han de tenerse en cuenta los siguientes tipos:

Ejemplo: Un joven de 32 años compra vivienda habitual en Málaga por importe de 200.000€.

Cálculo:

Precio de compra = 200.000€

IVA (10%) = 20.000€

Precio total con IVA incluido = 220.000€

• Plazo de presentación: Siendo que el IVA es repercutido y por el vendedor, el comprador, por regla general, lo abona con el precio de compra en notaria. Ahora bien, siendo que las compras sujetas al IVA están exentas del ITP, ha de tenerse en cuenta que al mismo tiempo quedan sujetas al AJD que sí debe liquidar el comprador.

• Actos Jurídicos Documentados (AJD):

¿Qué es? Este impuesto se aplica a la formalización de documentos notariales como es la escritura de compraventa, se trate de un inmueble nuevo o un local. El tipo impositivo también varía según la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble.

Plazo de presentación: Similar al ITP, el AJD debe ser liquidado dentro de los 30 días hábiles tras la firma. Se presenta a través del modelo 600 en la comunidad autónoma correspondiente.

En caso de la compra de locales, ha de tenerse en cuanta que puede ser aplicable una inversión del sujeto pasivo del IVA, siempre y cuando el local estaba afecto a una actividad económica y se adquiere para destinarlo a una actividad económica sujeta y no exenta del IVA. Sobre todo en estos casos conviene analizar el caso concreto antes de comprar ya que esta modalidad habría que expresarse ya en la escritura de compraventa y no se puede aplicar una vez firmada.

2) Otros impuestos relacionados con la compraventa de bienes inmuebles)

a) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):

• ¿Qué es? Aunque no es un impuesto a pagar en el momento de la compra, el nuevo propietario debe estar al corriente de este impuesto anual, que se calcula en función del valor catastral del inmueble, se trate de un inmueble nuevo o de segunda mano. Las tasas varían según el municipio. En las compraventas suele acordarse la prorroga del año en curso. De esta manera el vendedor paga hasta la fecha de la compraventa y el comprador desde la adquisición de la propiedad. Ha de tenerse en cuenta que en caso de compra de No-Residentes, el comprador se convierte en responsable del pago por lo que es recomendable retener el importe del precio de la compraventa.

• Plazo de pago: Anualmente, el plazo de pago se establece por cada ayuntamiento. Aunque por regla general los ayuntamientos envían una liquidación anual para poder proceder al pago de este, ha de tenerse en cuenta que aun en caso de no recibir la liquidación a tiempo, cada propietario es responsable de pagar este impuesto en plazo. Para evitar demoras en el pago, es recomendable establecer el pago por domiciliación bancaria. Esta modalidad además suele suponer un descuento de hasta 5% en el importe del IBI.  

b) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o no Residentes:

• Descripción: La venta de un inmueble por un particular se considera una ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF (Residentes) o IRNR (No-Residentes). La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, ajustado por los gastos deducibles (gastos de notaría, de registro, etc.). Así, si compramos un inmueble por 150.000 y lo vendemos por 250.000€, tenemos una ganancia de 100.000€. Sobre esta ganancia de 100.000, se aplican los tipos impositivos que son progresivos y que determinan la cantidad a pagar de IRPF. Este impuesto además se pago por el mero hecho de tenencia de inmuebles en España. En este caso ha de imputarse una renta por cada inmueble a disposición que no supone la vivienda habitual. En caso de los No-Residentes esta obligación se cumple, presentando anualmente el modelo 210.  

•  Tipo impositivo: Las ganancias se tributan en la base de ahorro a tipos progresivos que varían entre el 19% y el 26%, dependiendo de la cantidad de ganancia obtenida. Para 2024, las ganancias hasta 6.000€ se tributan al 19%, y las superiores a 200.000€ al 26%.

•  Gastos que pueden minorar la ganancia obtenida:

1. Gastos a incluir en el valor de compra: Los siguientes gastos se suman al valor de compra para reducir la ganancia patrimonial. Los principales son:  Gastos de notaría, gastos de gestoría, Registro de la Propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de viviendas de segunda mano, IVA e impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en caso de viviendas de obra nueva y gastos ocasionados por las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble (obras de mejora de eficiencia energética, sustitución de instalaciones de luz, agua, gas o calefacción, instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a Internet o servicios de televisión digital.

2. Gastos a incluir en el valor de venta: Los siguientes gastos se restan al valor de venta para reducir la ganancia. Los principales son: Los gastos derivados de la venta (notaría, gestoría, registro, cancelación de cargas e hipotecas…), Los impuestos inherentes a la venta, la comisión inmobiliaria.

• Exenciones: Es importante destacar que en España existen exenciones que permiten que los contribuyentes que obtienen una ganancia en la venta de un inmueble queden libres de IRPF (no se pague nada). Las principales exenciones son:

1. Reinversión en vivienda habitual:  al vender la vivienda habitual y reinvertir la cantidad obtenida total o parcialmente en la compra de otra vivienda habitual en los dos años siguientes. La aplicación de esta exención no se aplica automáticamente; hay que indicarlo expresamente en el modelo 100 correspondiente a la declaración de la renta.

2. Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años.

3. Venta de vivienda habitual por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

• No residentes: En caso de los no residentes, el comprador ha de retener directamente el 3% del precio de la compraventa. Una vez ingresado el 3% a favor del vendedor, este ha de presentar el modelo 210 calculando la ganancia obtenida según lo señalado en los apartados anteriores. A esta ganancia se le aplica un tipo fijo para no residentes del 19% (en caso de residentes en la UE) y del 24% en caso de residentes en terceros estados. Es importante señalar el vendedor está obligado a presentar esta declaración sin ningún aviso previo de la administración.  

c) Plusvalía Municipal:

•  ¿Qué es? Este impuesto, formalmente conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el aumento de valor que ha experimentado el terreno durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario. Es un impuesto municipal, por lo que su cálculo depende de la normativa de cada ayuntamiento.

• Plazo de presentación: El vendedor debe liquidar este impuesto en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura.

d) Impuesto sobre el Patrimonio:

• ¿Qué es? Aunque no se paga directamente en la transacción, si el comprador tiene un patrimonio neto superior al límite exento de la comunidad autónoma de su residencia (en caso de residentes) o del mayor valor de sus bienes en España (en caso de No-Residentes) deberá declarar y pagar este impuesto, que varía según las comunidades autónomas. Es un impuesto que grava el valor total del patrimonio del comprador. Actualmente el límite exento suele oscilar entre 700.000€ y 3,7 Mio por persona.

•  Tipo impositivo: Los tipos impositivos son progresivos y varían entre el 0,2% y el 2,5%.

• Plazo de presentación: Entre el 1 de abril y el 30 de junio. Este impuesto se paga anualmente sobre la base del valor total de los bienes y derechos que tiene el comprador.

Consideraciones Finales

Es fundamental que en el proceso de compraventa de inmuebles, tanto compradores como vendedores se informen y asesoren adecuadamente sobre sus obligaciones fiscales. La correcta gestión de estos impuestos no solo asegura el cumplimiento con la normativa fiscal, sino que también permite una planificación financiera más eficiente, maximizando los beneficios de la operación.

En Sander Santos & Partners, estamos a su disposición para a ofrecer asesoría especializada que facilite la comprensión y gestión de estos impuestos, optimizando así las decisiones fiscales de nuestros clientes. Como abogados y asesores fiscales le asesoramos tanto en el ámbito fiscal como lega. Para más información o asesoramiento personalizado, no duden en contactar con nosotros.

Autor: 

Cristina Perello Egea
Asesora Fiscal & Contable
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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