Seit Mai 2016, ist das Dekret 28/2016 vom 2. Februar über die Ferienwohnungen von Andalusien, immer dann anzuwenden, wenn sich Ihre Immobilie in Andalusien befindet, wenn Sie diese gewöhnlich vermieten oder vermieten möchten und wenn Sie diese zu diesem Zweck über Agenturen, Internetseiten, Dritte usw. bewerben.

Ausgenommen von diesem Gesetz sind unter anderen die folgenden Fälle, in denen andere spezielle Gesetze zur Anwendung kommen und Voraussetzungen, Registrierung und Pflichten zum Teil stark von den in diesem Artikel beschriebenen abweichen: 

1. Das unentgeltliche Überlassen von Wohnungen. 
2. Die von demselben Verbraucher über mehr als 2 Monate gemieteten Wohnungen.
3. Ländliche Ferienhäuser die in den Anwendungsbereich des Dekrets 20/2002 vom 29. Januar, über ländlichen oder aktiven Tourismus fallen.
4. Ferienappartements die in den Anwendungsbereich des Dekrets 194/2010 vom 20. April, über Ferienappartements fallen.

Es ist somit besonders wichtig, am Anfang genau abzugrenzen, ob es sich in Ihrem Fall um eine Vermietung von Ferienwohnungen, Vermietung von Appartements, Vermietung von ländlichen Ferienhäusern oder um die normale Wohnungsvermietung handelt.

Voraussetzung:

● Fenster nach draußen oder in den Innenhof und die Möglichkeit diese abzudunkeln.*

● Die Zimmer haben die zur sofortigen Nutzung notwendigen Möbel und Elektrogeräte vorzuweisen.

● Klimaanlage, wenn Sie in den Monaten Mai bis September vermieten möchten und Heizung im Fall der Vermietung von Oktober bis April.*

● Erste- Hilfe-Koffer.

●Schriftliche Touristeninformation (auch digital möglich) zu verschiedenen Aspekten der Umgebung: Freizeitangebot, Einkaufsläden, Lebensmittelläden, öffentlicher Nahverkehr, nächst gelegene Notaufnahme, Stadtplan usw.

● Beschwerdeformular (hoja de reclamación) und die entsprechenden gut sichtbaren Hinweisschilder.

● Grundreinigung vor Mietbeginn.

● Es steht Hausrat und zwei Paar Bettwäsche zur Verfügung.

● Telefonnummer zur umgehenden Bewältigung von möglichen Problemen.

● Information zur Nutzung von elektrischen Haushaltsgeräten.

● Information zur korrekten Nutzung der Installationen, Einschränkungen in Bezug auf Haustiere oder zum Rauchen.

● Bewohnbarkeitsbescheinigung (licencia de primera ocupación).

*Die Erfüllung dieser Voraussetzung ist nicht verpflichtend, wenn die Mietsache unter Denkmalschutz steht oder offiziell von kulturellem Interesse ist.

Abgabe der Erklärung zum Erhalt der Lizenz

Bevor Sie mit der Vermietung beginnen können, und in jedem Fall bevor Sie Ihre Immobilie bewerben, ist es notwendig eine Erklärung vor dem Tourismusministerium abzugeben, in welcher Sie versichern, dass Ihre Immobilie die entsprechenden Voraussetzungen zur Vermietung von Ferienwohnungen erfüllt. Nach Abgabe der Erklärung wird Ihrer Ferienwohnung eine entsprechende Nummer zugewiesen, welche in jeglicher Werbung sowie auf sämtlichen Internetseiten anzugeben ist.

Schriftliche Verträge mit dem Kunden

Jedem Kunden ist ein schriftlicher Mietvertrag auszuhändigen, in dem mindestens die Nummer Ihrer Ferienwohnung, der Name des Vermieters, der Name des Mieters sowie der Preis und die Mietdauer anzugeben ist. Des Weiteren ist im Vertrag in jedem Fall die Telefonnummer des Vermieters festzuhalten. Der Mieter hat grundsätzlich seinen Personalausweis vorzulegen, damit der Vermieter das entsprechende Melderegister und die notwendige Registrierung von Reisenden vornehmen kann. Die Aufbewahrungsfrist für alle Verträge beträgt mindestens ein Jahr.

Erfassung von Reisenden (libro registro de viajeros)

Eine wichtige Besonderheit bei der Vermietung von Ferienwohnungen besteht in der Pflicht, eine Erfassung von Reisenden (hoja de registro de viajeros) durchzuführen und diese Information innerhalb von 24 Stunden an die zuständige Polizei oder Guardia Civil zu übermitteln. Der Vermieter hat somit, ähnlich wie Hotels, die Daten seiner Kunden an die Polizei zu übermitteln.

Es ist zu beachten, dass das entsprechende Formular von allen über 16-jährigen Kunden auszufüllen ist und dieses in jedem Fall die folgenden Daten beinhalten sollte: Ausweisnummer, Gültigkeit, Name, Geschlecht, Geburtsdatum, Anreisedatum, Nationalität und die Nummer der Ferienwohnung. Die entsprechenden Formulare werden in einem Ordner gesammelt und jeweils innerhalb von 24 Stunden an die zuständige Polizei übermittelt.

Auch wenn diese persönlich bei der Polizei abgegeben werden können, ist die Übermittlung per Fax oder über die entsprechende Internetseite klar zu empfehlen. Zur Online-Übermittlung ist lediglich einmalig bei der Polizei die entsprechende Anmeldung vorzunehmen.

Weitere wichtige Aspekte:

● Alle Preise sollten als Endpreise angegeben werden.

● Wasser, Strom und Reinigung vor Antritt sowie Bettwäsche sollten stets im Preis inbegriffen sein.

● In Bezug auf Zahlung, Reservierung und Stornorecht sind wichtige Einschränkungen zu beachten, welche bei der Ausarbeitung der Verträge berücksichtigt werden sollten.

● Werden zusätzliche Dienstleistungen angeboten, welche dem Tätigkeitsgebiet von Hotels ähneln, z. B. Restaurant, Bewirtung, Reinigung, usw. fällt die entsprechende Mehrwertsteuer (i.v.a)an, welche in den Rechnungen auszudrücken ist und vom Vermieter abgeführt werden muss.

● Vom Vermieter selbst genutzte Zeiträume, sind in der entsprechenden Steuererklärung ggf. unter "imputación de renta" zu versteuern.

● Ihre Kundendatenbank, Kundenkartei (digital oder nicht) ist bei der Agencia Española de Protección de Datos (AGPD) einzutragen.

Denken Sie darüber nach Ihre Wohnung zu vermieten oder vermieten Sie bereits und sind nicht sicher ob Sie alle wichtigen Vorschriften beachten, von Seiten unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, beantragen für Sie die entsprechenden Lizenzen und helfen Ihnen auch gern bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch zur Verfügung.

Autor: 

Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, Geschäfsführender Partner
sander@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Tel: (+34) 951 12 00 69
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