Wie in Deutschland, zieht der Immobilienbesitz in Spanien steuerliche Pflichten und Konsequenzen nach sich. Diese steuerlichen Aspekte zu kennen, ist nicht nur nach dem Kauf, sondern besonders vor dem Kauf entscheidend um eine begründete Entscheidung hinsichtlich Ihrer Immobilie in Spanien zu treffen:

Die spanische Immobiliensteuer (IBI)

Die spanische Immobiliensteuer, (Impuesto sobre bienes inmuebles), ist eine von den Stadtgemeinden erhobene an den Immobilienbesitz gekoppelte Steuer, welche grundsätzlich von allen Immobilienbesitzern zu zahlen ist. Die Steuer ist jährlich oder halbjährlich zu zahlen, wobei die genaue Zahlungsfrist von der jeweiligen Stadtgemeinde abhängt.

Die mit der Verwaltung der Steuer beauftragte Behörde schreibt jeden Immobilienbesitzer jährlich an und übermittelt den entsprechenden Zahlungsschein. Da die Steuer selbstverständlich auch dann zu zahlen ist, wenn der Zahlungsschein nicht zugestellt werden kann, ist es empfehlenswert der Stadtregierung eine Einzugsberechtigung zum Lastschriftverfahren zu erteilen.
Die Höhe der Steuer hängt grundsätzlich vom Katasterwert ab, welcher sich wiederum aus dem Wert des Bodens, dem Wert der Bebauungen und der Art der Bebauungen zusammen setzt.

Veräußerung von Immobilien

Wird die Immobilie verkauft, ist der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet, die Steuer für das ganze Jahr zu zahlen, auch wenn die Immobilie bereits Anfang des Jahres den Besitzer wechselt. In der Praxis ist es jedoch oftmals der Fall, dass die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer anteilig aufgeteilt wird.

Gütergemeinschaft

Hat eine Immobilie mehrere Inhaber, sind diese gesamtschuldnerisch verpflichtet die Steuer zu begleichen. Ist die Immobilie also Teil einer ehelichen Gütergemeinschaft, eines nicht aufgeteilten Erbes oder hat diese aus anderen Gründen mehrere Teilhaber, kann jeder der Teilhaber die Steuer begleichen und später die Rückerstattung von den anderen Teilhabern verlangen.

Immobilienbesitz in der Einkommensteuer (IRPF):

Neben der auf städtischer Ebene zu zahlenden Immobiliensteuer hat der Immobilienbesitz ebenfalls Auswirkungen auf die, auf staatlicher Ebene zu zahlende Einkommensteuer. Die Einkommensteuer (IRPF) ist grundsätzlich immer dann zu zahlen, wenn Sie Ihren Haupt- bzw. Steuerwohnsitz in Spanien haben. In dieser Hinsicht besteht die Besteuerungsgrundlage in einer der beiden folgenden Umstände:

a) Hauptwohnsitz (residencia habitual)

Nutzen Sie Ihre Immobilie als Hauptwohnsitz, ist diese in der spanischen Einkommensteuer (IPRF) grundsätzlich nicht zu besteuern.

b) Einkünfte aus Vermietung (rendimiento de capital inmobiliario)

Vermieten Sie Ihre Immobilie, sind die Einkünfte als Einkünfte aus unbeweglichem Kapital (rendimiento de capital inmobiliario) zu versteuern. Wird die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet (Ferienhausvermietung, Kurzzeitvermietungen, Zeiten zwischen zwei Mietern), sind die nicht vermieteten Tage als Selbstnutzung zu versteuern. In diesen Fällen ist zu beachten, dass somit die absetzbaren Aufwendungen lediglich den vermieteten Tagen zugeschrieben werden können. Ist die Immobilie lediglich die Hälfte des Jahres vermietet, kann folglich auch nur die Hälfte der Aufwendungen prozentual abgesetzt werden.

Es ist zu beachten, dass diese Einnahmen grundsätzlich durch Abgabe einer vierteljährigen Steuererklärung zu versteuern sind. Weitere Informationen bezüglich der Vermietung finden Sie auf Seite 71.

c) Selbstnutzung (imputación de renta)

Die Selbstnutzung der Immobilie ist immer dann zu versteuern, wenn diese weder den Hauptwohnsitz der Eigentümer darstellt, noch vermietet wird. In diesem Fall werden grundsätzlich zwischen 1% und 2% des Katasterwertes als zu versteuernde Einkünfte gewertet, welche dann, ähnlich wie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu 19% bis 22% versteuert werden. Bei einem Katasterwert von 100.000 Euro ist, ohne Anwendung von möglichen Steuererleichterungen, eine Einkommensteuer von ca. 190 Euro im Jahr zu zahlen.

Immobilienbesitz in der Nicht-Residentensteuer (IRNR)

Haben Sie Ihren Steuerwohnsitz im Ausland, haben Sie in jedem Fall entweder die Selbstnutzung oder die Einkünfte aus der Vermietung zu versteuern, da die Immobilie folglich nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird. Mieteinnahmen sind in diesem Fall grundsätzlich erst in Spanien und dann im Ausland zu versteuern. Die in Spanien gezahlte Steuer kann dann in Anwendung des entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommens in der heimischen Steuererklärung abgesetzt werden.

Von seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und geben für Sie auch gern die entsprechenden Steuererklärungen ab. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, Geschäfsführender Partner
sander@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Tel: (+34) 951 12 00 69
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