Der Immobilienbesitz von No- Residentes, wird in Spanien sowohl über die Immobiliensteuer (IBI), als auch über die Einkommensteuer von Nicht- Residenten versteuert. Liegt Ihr Steuerwohnsitz außerhalb Spaniens, sind Einkünfte aus Vermietung sowie die sogenannte Einkommenszurechnung  (imputación de rentas inmobiliarias) in der Einkommensteuer von Nicht- Residenten zu versteuern.

Damit Ihr Zweitwohnsitz nicht zum Steuerwohnsitz wird, beachten Sie auch unsern Artikel: Steuerfalle Zweitwohnsitz in Spanien- 

In Bezug auf den Immobilienbesitz von Nicht- Residenten können sich drei verschiedene Situationen geben:

1. Sie nutzen Ihre Immobilie ausschließlich als Zweitwohnsitz zur Eigennutzung.
2. Sie vermieten Ihre Immobilie ganzjährig
3. Sie vermieten Ihre Immobilie einen Teil des Jahres.

1. Eigennutzung der Immobilie als Zweitwohnsitz

Nutzen Sie Ihre Immobilie ausschließlich zur Eigennutzung und stellt diese nicht Ihren Hauptwohnsitz da, haben Sie diese in Ihrer jährlichen "Steuererklärung über Einkünfte von Nicht- Steueransässigen" (IRNR) als Einkommenszurechnung zu versteuern.

Diese Einkommenszurechnung beträgt grundsätzlich ein bis zwei Prozent des Katasterwertes, da der Immobilienbesitz in diesem Fall als Vermögenszuwachs gewertet wird. Diese ein bis zwei Prozent des Katasterwert stellen dann eine Art vermutetes Einkommen dar, welches als Vermögenszuwachs zu 19% versteuert wird.

Es ist zu beachten, dass Sie diese Steuer neben der Immobiliensteuer zu zahlen haben und Sie aufgrund des Immobilienbesitz, als "No- Residente", verpflichtet sind die jährliche Steuererklärung abzugeben.

2. Ganzjährige Vermietung der Immobilie

Vermieten Sie Ihre Immobilie ganzjährig, haben Sie diese Einkünfte in der "Steuererklärung über Einkünfte von nicht Steueransässigen" (IRNR) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Haben Sie Ihren Steuerwohnsitz in Deutschland oder im EU-Ausland, haben Sie seit 2014 die Möglichkeit sämtliche für die Vermietung notwendigen Ausgaben von den Mieteinnahmen abzusetzen, wodurch es meistens möglich ist, die zu zahlende Steuer empfindlich zu reduzieren.

Der allgemeine Steuersatz beträgt 19% über Ihre Nettoeinnahmen, wobei die gezahlte Steuer dank des Abkommens zwischen Deutschland und Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, auf die in Deutschland zu zahlende Einkommensteuer angerechnet werden kann.

Es ist zu beachten, dass im Falle der Vermietung, eine Einnahmenüberschussrechnung zu erstellen ist und der Gewinn über das Einreichen des Modelo 210 ebenfalls zu 19% bzw. 24 % zu versteuern ist. 
Gerade für den Fall der Vermietung von Ferienwohnungen, ist eine vorherige steuerrechtliche Beratung unbedingt zu empfehlen.

3. Teilvermietung und Eigennutzung der Immobilie als Zweitwohnsitz

Vermieten Sie Ihre Immobilie lediglich einen Teil des Jahres, steht diese entweder den Rest des Jahres leer, oder Sie nutzen sie zur Eigennutzung. In beiden Fällen ist diese Zeit als Eigennutzung zu buchen und entsprechend als Vermögenszuwachs zu versteuern. Haben Sie die Immobilie die Hälfte des Jahres vermietet, können Sie entsprechend die Hälfte der Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen, wobei Sie für die andere Hälfte des Jahres, 50% der Einkommenszurechnung (imputación de renta) zahlen. Es ist zu beachten, dass in diesem Fall zwei Erklärungen einzureichen sind. Die erste nach Erstellung der Einnahmenüberschussrechnung im Januar des Folgejahres und die zweite für die Selbstnutzung innerhalb des Folgejahres. 

Von seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und geben für Sie auch gern die entsprechenden Steuererklärungen ab. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, Geschäfsführender Partner
sander@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Tel: (+34) 951 12 00 69
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