Damit der Immobilienkauf in das spanische Grundbuch eingetragen werden kann, ist es notwendig, den Kaufvertrag vor einem Notar abzuschließen. Hierzu kann entweder im Beisein beider Vertragspartner ein privater Kaufvertrag vor dem Notar beglaubigt werden, oder der Kaufvertrag direkt in einer notariellen Urkunde niedergeschrieben werden.

Unterschiede zum privaten Kaufvertrag

Damit der Notar einen Kaufvertrag protokollieren kann, ist er verpflichtet alle Zahlungen über 10.000€ zu dokumentieren. Wird der Kauf lediglich in einem privaten Kaufvertrag abgewickelt, kann es hier schnell zu Problemen kommen.

Ein weiterer Nachteil des privaten Kaufvertrags ist, dass dieser im Streitfall keine zuverlässige Beweiskraft über Datum und Unterzeichner hat. Streitet die andere Vertragsseite ab, dass sie den Vertrag unterschrieben hat, oder dass dieser an dem genannten Datum unterschieben wurde, ist es in vielen Fällen notwendig, vor Gericht ein aufwändiges Schriftgutachten in Auftrag zu geben, aus welchem oftmals keine eindeutigen Ergebnisse hervorgehen. Wird der Kaufvertrag jedoch von Anfang an vor dem Notar protokolliert, haben sich alle Unterzeichner auszuweisen. Der Notar beglaubigt hierbei öffentlich die Identität der Unterzeichner sowie deren Rechtsfähigkeit.

Nachweis der Zahlungen

Zur Vermeidung von Scheinkäufen und zur Vorbeugung der Geldwäsche ist der Notar verpflichtet, alle Transaktionen über 10.000 Euro schriftlich zu dokumentieren. Wurden beim Unterscheiben des Vorvertrags bereits Anzahlungen geleistet, können diese normalerweise ohne Probleme durch Vorlage von Bankbelegen dokumentiert werden.

Die Zahlung des restlichen Kaufpreises, wird in der Mehrheit der Fälle noch über Bankchecks abgewickelt. Die Bank des Käufers stellt dem Verkäufer hierbei einen auf die Namen der Verkäufer ausgestellten Girocheck aus, welcher vor dem Notar den Verkäufern übergeben wird. Der Notar heftet in diesem Fall eine Kopie des Checks an die notarielle Kaufurkunde, um die Zahlung zu dokumentieren. Auch wenn es zurzeit noch nicht üblich ist, kann die Zahlung selbstverständlich auch per Banküberweisung direkt getätigt werden.

Auch wenn, im Gegensatz zu Deutschland, die spanischen Notare normalerweise nicht als Treuhänder agieren, wurde diese Funktion in der Vergangenheit oftmals von den mitwirkenden Anwaltskanzleien übernommen. Aufgrund der strengeren Gesetze zur Vorbeugung der Geldwäsche und verschiedenen Zwischenfällen in einigen Kanzleien, ist heutzutage eine direkte Zahlung zwischen Käufer und Verkäufer klar zu empfehlen.

Zweisprachige Verträge und vereidigte Übersetzer

Oftmals sind die Spanischkenntnisse der Käufer nicht ausreichend, um einen nur auf Spanisch erstellten Kaufvertrag zu verstehen. Da der notarielle Kaufvertrag immer mindestens auf Spanisch zu verfassen ist, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten diesen zwischen verschieden sprachigen Vertragspartnern zu protokollieren:

A) Zweisprachige Notare

Beherrscht der spanische Notar neben der spanischen ebenfalls die deutsche oder englische Sprache, ist es möglich, dass Sie entweder einen zweisprachigen Vertrag unterzeichnen, oder, dass Ihnen der Notar den Inhalt direkt auf Deutsch oder Englisch wiedergibt.

Der Nachteil hierbei besteht darin, dass zweisprachige Notare oftmals lediglich an den Küsten und selten direkt in Ihrer Nähe zu finden sind und die Kosten somit deutlich steigen können.

B) Vereidigte Übersetzer bzw. Dolmetscher

Die weitaus meistgenutzte Lösung besteht in der Beauftragung eines Übersetzers bzw. Dolmetschers, welcher Sie zu Ihrem Notartermin begleitet und Ihnen die Ausführungen des Notars in Ihre Muttersprache übersetzt. Auch wenn es sich bei dem Übersetzer nicht zwangsläufig um einen vereidigten Dolmetscher handeln muss, ist es ganz klar zu empfehlen, dass dieser entweder einen anerkannten Übersetzertitel hat, oder dass es sich bei dem Übersetzer um einen zweisprachigen Rechtsexperten handelt (Anwalt, Prokurist o.ä.). Es ist hierbei ebenfalls zu empfehlen, dass Sie den Vertrag im Vorhinein durchgehen und so mögliche Fragen im Voraus klären können.

Ablauf des Notartermins

In Spanien ist es meist zu empfehlen, sich bei der Wahl des Notares auf Ihren Anwalt zu verlassen. Bereitet Ihr Anwalt den Vertrag nicht im Vorhinein bereits mit dem Notar vor, kann sich der Besuch beim Notar trotz vorheriger Terminvereinbarung schnell in die Länge ziehen.

Sobald der Notarmitarbeiter Kopien Ihrer Personalausweise und N.I.E.- Zertifikate erstellt hat, fragt er Sie meistens nach Ihrer Adresse, Ihrem Familienstand und ggf. nach Ihrem ehelichen Güterrecht. Hierbei ist es sehr wichtig, dass Sie den Notarmitarbeiter nicht nur korrekt Ihr entsprechendes Güterrecht nennen, sondern ihm ebenfalls aufzeigen, ob sie einen Ehevertrag geschlossen haben oder nicht.

In Spanien wird grundsätzlich zwischen den folgenden Güterständen unterschieden:

- Sociedad de gananciales: Zugewinngemeinschaft

- Separación de beines: Gütertrennung

- Comunidad de bienes: Gütergemeinschaft

Hat der Notarmitarbeiter alle fehlenden Daten in den Kaufvertrag aufgenommen, begeben sich alle Beteiligten in das Amtszimmer des Notars. Dieser beginnt das Verfahren mit der Feststellung der Identität der Beteiligten, wobei er die Personalausweise mit der an die Urkunde gehefteten Kopien vergleicht. Nachdem alle Beteiligten identifiziert sind, liest der Notar die wichtigsten Stellen des Kaufvertrages vor und gibt ggf. einige Hinweise in Bezug auf die Zahlung der entsprechenden Steuern. Ist ein Dolmetscher dabei, übersetzt dieser Ihnen sowohl im Vorhinein die notarielle Kaufurkunde, als auch alle vom Notar mündlich wiedergegebenen Belehrungen.

Nach der Lesung der Urkunde wird diese von allen Beteiligten unterschrieben und ggf. der Bankcheck übergeben. Im Normalfall können Sie die Notargebühren direkt vor Ort in Bar oder per Kreditkarte begleichen und bekommen sofort eine einfache Kopie der Urkunde ausgestellt. Mit dieser einfachen Kopie können bereits Wasser und Strom umgemeldet werden.

Je nach Notar, dauert die Ausstellung der Originalurkunde bis zu einer Woche. Sie, Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter (apoderado) werden dann direkt vom Notar benachrichtigt. Haben Sie die Originalurkunde erhalten, ist diese durch Zahlung der Steuer abzustempeln.

Von seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und geben für Sie auch gern die entsprechenden Steuererklärungen ab. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

María Santos Acedo
Rechtsanwältin & Geschäfsführende Partnerin
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