In Spanien wird grundsätzlich zwischen Wohnungsmiete und Nicht- Wohnungsmiete unterschieden, wobei nur die Wohnungsmiete durch das Mietgesetz geschützt ist. Mieten Sie um im Gebäude eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben oder um dort zur Saison zu wohnen, gilt diese nicht als Wohnungsmiete und regelt sich ausschließlich durch den Vertragswillen.

Hierbei ist es wichtig, dass die Ursache der Nicht- Wohnungsmiete im Mietvertrag erfasst wird (Ferien, Studium usw.). Wird der Vertrag lediglich für weniger als ein Jahr abgeschlossen ohne die Ursache zu erklären, gilt der Vertrag weiterhin als Wohnungsmiete und Sie sind durch das Mietgesetz geschützt. Im Fall der Wohnungsmiete sind alle Vertragsklauseln, die den Mieter der gesetzlichen Regelungen über benachteiligen, nichtig und gelten als nicht gesetzt. Außerdem werden dessen verbindliche gesetzliche Vorschriften ebenfalls an Möbel, Stellplätze, Garagenplätze oder sonstige Mietgegenstände angewendet. Im Bereich der Nicht- Wohnungsmiete lassen sich jedoch die Mehrheit der gesetzlichen Bestimmungen durch den Vertragswillen ausschließen.

Mietbetrag und Zahlung

Die Miete ist grundsätzlich frei festzulegen. Wird im Vertrag nichts anderes vereinbart, ist sie monatlich innerhalb der ersten 7 Tage an den Vermieter zu überweisen. Wird die Zahlung nicht per Überweisung getätigt und dem Vermieter in Bar ausgehändigt, ist dieser verpflichtet dem Mieter einen Beleg auszustellen. Mieterhöhungen können während der Vertragslaufzeit grundsätzlich nur nach Ende jedes Jahres der Vertragslaufzeit erfolgen und auch nur, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sind. Nach den ersten 3 Jahren Mietdauer ist es außerdem möglich, die Miete aufgrund von Verbesserungen und notwendigen Arbeiten an der Mietsache zu erhöhen.

Mietdauer und automatische Vertragsverlängerung

Grundsätzlich kann die Dauer des Mietvertrages frei von den Vertragspartnern festgelegt werden. Um die Interessen des Mieters zu schützen, legt das aktuelle Wohnungsmietrecht, für den Fall das eine Mietdauer von weniger als 3 Jahre vereinbart wird, einen Mindest- Mietanspruch zu Gunsten des Mieters fest.

Schließen Sie z. B. einen Wohnungsmietvertrag mit einer Mietdauer von einem Jahr ab, verlängert sich dieser jährlich bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht wird. Um diese automatische Vertragsverlängerung zu verhindern, können Sie bis zu 30 Tage vor Vertragsende den Vermieter über Ihren Kündigungswunsch nachweislich informieren.

Der Vermieter kann die 3 jährige automatische Verlängerung grundsätzlich nur verhindern, wenn er nach dem ersten Mietjahr, die vermietete Wohnung für sich selbst oder für seine direkte Familie benötigt. In diesem Fall hat er den Mieter mit einer Vorlaufzeit von mindestens 2 Monaten über diesen Umstand zu unterrichten. Muss der Mieter die Wohnung aufgrund des Eigenbedarfs verlassen und der Vermieter oder seine Familie ziehen nicht innerhalb der nächsten 3 Monate in diese Wohnung, hat der Mieter ein Recht auf Rückkehr und die Möglichkeit Entschädigung für die angefallenden Kosten zu erhalten.

Wird im Mietvertrag keine Mietdauer festgelegt, gilt dieser für 1 Jahr mit der gleichen automatischen Verlängerung.

Kündigung vor Ende der vereinbarten Mietdauer

Nach den ersten 6 Monaten Mietdauer, können Sie zu jedem Zeitpunkt Ihren Mietvertrag kündigen, auch wenn im Mietvertrag mehrere Jahre Mietdauer vereinbart wurden. Hierbei ist sowohl eine Kündigungsfrist von 30 Tagen als auch eine möglicherweise im Mietvertrag festgelegte Entschädigung zu beachten. Ist im Mietvertrag eine Entschädigung wegen vorzeitiger Kündigung vereinbart, kann diese in keinem Fall eine Monatsmiete pro ausstehendem Mietjahr übersteigen.

Beispiel: Bezahlen Sie eine Monatsmiete von 400 Euro und möchten Ihren Mietvertrag 1,5 Jahre vor der vereinbarten Mietdauer beenden, zahlen Sie also maximal eine Entschädigung von 600 Euro. Wollen Sie bereits vor den ersten 6 Monaten den Vertrag beenden, müssen die restlichen Monate voll bezahlt werden bis die ersten 6 Monate erreicht werden. 

Strom, Wasser, Steuern, Hausgemeinschaftskosten und andere Aufwendungen

Instandhaltungskosten, Gemeinschaftskosten, Steuern usw. hat grundsätzlich der Vermieter zu zahlen. Wird im Mietvertrag nicht auf diese Kosten eingegangen, verstehen sie sich im Mietpreis inbegriffen. Damit diese Kosten vom Mieter übernommen werden, muss dieses ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt werden. In der Praxis sind sowohl Steuern als auch Gemeindschaftskosten (comunidad) bereits im Mietpreis mit eingerechnet und werden nicht direkt an den Mieter abgetreten.

Strom, Wasser, Gas, Telefon sowie alle anderen direkt durch den Mieter verursachten Kosten sind in jedem Fall vom Mieter zu tragen.

Mietsicherheit und Bürgschaft

Bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrages, ist es verpflichtend eine Mietsicherheit von einer Monatsmiete zu vereinbaren. Wird die Mietsicherheit innerhalb eines Monats ab Vertragsende bzw. Rückgabe der Schlüssel an den Mieter zurückgezahlt, wirft diese keine Zinsen ab. Ob weitere Bürgschaften abgeschlossen werden ist ausschließlich den Vertragspartnern überlassen.

Vertragsabtretung und Untervermietung

Sie können Ihren Mietvertrag nur an eine dritte Person abtreten, wenn der Vermieter ausdrücklich und schriftlich zustimmt. Um einen Teil Ihrer Wohnung unterzuvermieten, benötigen Sie ebenfalls die vorherige Zustimmung des Vermieters. Endet der Mietvertrag, endet ebenfalls automatisch die Untervermietung.

Reparaturen und Instandhaltung

Möbel, Waschmaschine, Warmwasserkessel, Kühlschrank, Fernseher

Die meisten spanischen Wohnungen werden bereits teilmöbliert vermietet, wobei es oft der Fall ist, dass elektrische Haushaltsgeräte, wie Waschmaschine oder Kühlschrank bereits Teil der Einrichtung sind. Nach aktuellem Wohnungsmietrecht hat der Vermieter grundsätzlich sämtliche Reparaturen auszuführen bzw. zu bezahlen, wenn diese für den Erhalt der vereinbarten Wohnverhältnisse notwendig sind.

Werden die genannten Gegenstände gemäß der allgemeinen Sorgfaltspflicht genutzt und die Beschädigung oder Abnutzung begründet sich ausschließlich auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch, ist die Reparatur oder der Austausch vom Vermieter zu tragen.

Werden die Schäden jedoch durch schuldhaftes oder fahrlässiges Verhalten des Mieters verschuldet, trägt dieser die Reparaturkosten. Hierbei ist zu beachten, dass z. B. für die jährliche Wartung von Gasheizern usw. der Mieter zuständig ist. Auffallende Fehlfunktionen oder Schäden an den Geräten sind unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.

Wasserleitungen, Wasserhähne, Streichen usw.

Auch hier gilt das gleiche: Schuldhaft oder fahrlässig verursachte Schäden hat der Mieter zu tragen. Handelt es sich um Abnutzung, ist der Vermieter zuständig.

Kleinere Reparaturen

Für kleinere Reparaturen, die normale Säuberung und Instandhaltung der Geräte, den Austausch von Glühbirnen usw. ist der Mieter zuständig.

Vorzeitige Kündigung durch den Vermieter

Verkauft der Vermieter die Mietsache an einen gutgläubigen Erwerber, ist dieser nicht verpflichtet den Mietvertrag zu übernehmen. Um die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses im Falle des Verkaufs zu verhindern, kann der Mietvertrag in das Grundbuch eingeschrieben werden. Der Käufer ist somit über das Mietverhältnis informiert und verpflichtet den Mietvertrag zu respektieren.

Autor: 

Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, Geschäfsführender Partner
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