Die Vermietung von Ferienwohnungen und ländlichen Ferienhäusern setzt die Erfüllung verschiedener Anforderungen und die Anmeldung in dem entsprechenden Register Ihrer Comunidad Autónma voráus. Im Fall von Andalusien, ist zwischen städtischen und ländlichen Ferienwohnungen zu unterscheiden und sich in jedem Fall in das Ferienhausregister der Junta von Andalusien einzutragen.

I. Die ländliche Gegend

Nach dem Gesetz 13/2011, vom 23. Dezember, über den Tourismus in Andalusien, handelt es sich um ländliche Ferienhäuser, wenn diese sich in ländlichen Gebieten befinden, besondere Eigenschaften der Konstruktion vorweisen, sowie Unterkunft als auch weitere Dienstleistungen anbieten, die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und als “Casa rural” in das Tourismus- Register von Andalusien eingeschrieben sind.

Um zu wissen, welche Faktoren bestimmen, dass eine Immobilie als Landhaus eingestuft werden kann, sind die im Artikel 3 des  Dekret 20/2002, über ländlichen Tourismus und über aktiven Tourismus zu beachten. Nach diesem Artikel handelt es sich eine ländliche Gegend (medio rural), wenn in diese überwiegend landwirtschaftliche Aktivität, Forstwirtschaft, Fischfang oder Viehzucht betrieben wird.

Im zweiten Abschnitt des gleichen Artikels wird jedoch auf verschiedene wichtige Ausnahmen Bezug genommen, wie z. B. die Entfernung zu Straßen und Autobahnen, die Nähe zum Strand, die Lage in der Küsteneinflusszone, die Einwohnerzahl der entsprechenden Ortschaft, die Nähe von Industrie usw.

Außer in den Fällen, in denen keinerlei Zweifel an der Einstufung besteht, ist eine vorrige kartografische und urbanistische Analyse zur korrekten Einstufung des Bodens steets zu empfehlen. Die Einstufung hat direkte Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechtsvorschriften, womit bei der Beantragung der entsprechenden Lizenz, unterschiedliche Voraussetzungen zu erfüllen sind.

II. Ländliche Ferienhäuser

Ist nach der entsprechenden Analyse, die Gegend als ländlich einzustufen, sind zur Vermietung die folgenden Voraussetzungen zu erfüllen:

1. Es hat sich um eine unabhängige Wohnungen zu handeln, inbegriffen Geräteräume, Ställe, Schuppen o.ä.
2. Es handelt sich um maximal 3 Ferienwohnungen in einem Gebäude.
3. Es werden maximal 20 Plätze angeboten.

Die ländlichen Ferienhäuser werden je nach Kategorie als “standard” oder “gehoben” eingestuft und müssen dementsprechend die im Anhangs III des Dekrets festgelegten Anforderungen erfüllen. In dieser Hinsicht müssen mindestens die Anforderungen in Bezug auf die “standard” Kategorie des Angangs III, sowie die allgemeinen Bedingungen des Anhangs II erfüllt werden.

Eintragung in das Tourismus-  Register von Andalusien

Vermieter von ländlichen Ferienwohnungen oder von ländlichen Ferienhäusern, sind verpflichtet diese durch die Abgabe einer eidesstattlichen Erklärung in das Tourismus-  Register von Andalusien einzuschreiben. Mit der korrekten Abgabe der Erklärung, gilt die Registrierungspflicht als erfüllt.

Die gesetzlichen Anforderungen zur Vermietung in ländlichen Gebieten.

Das Dekret 20/2002, vom 29. Januar, über ländlichen Tourismus, sieht in den Artikeln 11 und 12 sowie für die ländlichen Ferienwohnungen als auch für die ländlichen Ferienhäuser verschiedenen Mindestanforderungen vor.

Die folgenden Anforderungen müssen in jedem Fall erfüllt werden:

● Zimmerreinigung und Wechsel der Bettwäsche vor Bezug durch neue Mieter.

● Bewirtung mit traditionellen Speisen der Region. (Nur im Fall der Ferienhäuser)

● Die Zimmer sollen möbliert sein und die zur sofortigen Nutzung notwendigen Haushaltsgeräte beinhalten.

● Die Ein- und Ausgänge sollten angemessen gekennzeichnet sein.

● Der Vermieter hat den Mieter Informationen bezüglich der Anfahrt zur Verfügung zu stellen. (Karten, Skizzen usw.)

● Der Weg sollte für Pkw passierbar sein. Sollte dieses nicht möglich sein, hat der Vermieter den Mieter kostenlosen Transport anzubieten.

● Besteht keine Verbindung zur städtischen Wasserversorgung, hat die Immobilie über einen Trinkwasser- Tank mit mindestens 200  Liter Fassungsvermögen zu Verfügen.

● Elektrizität.

● Erste-Hilfe-Koffer.

●  Außerdem sind die im Anhang III des genannten Dekrets vorgesehenen Anforderungen zu erfüllen.

Erfassung von Reisenden (libro registro de viajeros)

Eine wichtige Besonderheit bei der Vermietung von Ferienwohnungen besteht in der Pflicht, eine Erfassung von Reisenden (hoja de registro de viajeros) durchzuführen und diese Information innerhalb von 24 Stunden an die zuständige Polizei oder Guardia Civil zu übermitteln. Der Vermieter hat somit, ähnlich wie Hotels, die Daten seiner Kunden h an die Polizei zu übermitteln.

Es ist zu beachten, dass das entsprechende Formular von allen über 16 jährige Kunden auszufüllen ist und dieses in jedem Fall die folgenden Daten beinhalten sollte: Ausweisnummer, Gültigkeit, Name, Geschlecht, Geburtsdatum, Anreisedatum, Nationalität und die Nummer der Ferienwohnung. Die entsprechenden Formulare werden in einem Ordner gesammelt und jeweils innerhalb von 24 Stunden an die zuständige Polizei übermittelt.

Auch wenn diese persönlich bei der Polizei abgegeben werden können, ist die Übermittlung per Fax oder über die entsprechende Internetseite klar zu empfehlen. Zur Online-Übermittlung ist lediglich einmalig bei der Polizei die entsprechende Anmeldung vorzunehmen.

Denken Sie darüber nach Ihre Wohnung zu vermieten oder vermieten Sie bereits und sind nicht sicher ob Sie alle wichtigen Vorschriften beachten, von seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gerne bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, beantragen für Sie die entsprechenden Lizenzen und helfen Ihnen auch gerne bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch zur Verfügung.

José Francisco Santos
Rechtsanwalt & Steuerberater, Geschäfsführender Partner
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